自分はRenosyで複数の物件を購入し、運用を行っているので、サービス内容や物件の収益性などの情報をまとめました。
今回は不動産投資に関する一般的なメリットとリスクを記載をし、リスクの部分ではRenosyがどのように回避をしているかをまとめました。
不動産投資に生じるリスクは見通しが立てやすく、しっかりとした対策をとることで無理のない投資計画とすることができます。
不動産投資のメリット ３つの観点
不動産投資のメリットは、外部資本を活用して副収入を得て、節税効果も期待できること、また、長期的な予測がつきやすい堅実な資産形成です。
代表的なものを以下の3つの観点からまとめました。
- 収入面
- 税制面
- 資産形成面
順番に説明をしていきます。
収入面
副収入を得ることができる
最も代表的なものですが、購入したマンション等の入居者から毎月の家賃収入を得ることができます。
家賃から、ローン返済や賃貸管理手数料や修繕積立金を支払い、手元に利益が残ります。
税制面
相続税対策として有効である
相続時の資産評価において、現金や株式は流動性の高さなどから資産額がそのまま評価額となり課税対象となります。
一方で、不動産の評価は資産額の50％程度まで圧縮することができるため、節税効果が期待できます。超長期的なメリットです。
所得税・住民税の還付が得られる
確定申告の際に、不動産投資に関する費用（減価償却費、ローンの金利、固定資産税、不動産取得税、その他に管理費など）を計上し、利益を圧縮することで、税金を抑えることができます。
初年度は不動産取得税や各種保険、司法書士への費用など多くの経費が発生しますが、一時的な費用であり継続的な効果は少ないです。費用の中で、特に重要なのは減価償却費です。
減価償却費は会計処理として、建物の経年に伴い資産価値を減ずる処理です（あくまで会計上の処理のため、実際に費用を支払うわけではない）。
資産形成面
将来予測、投資計画が容易である
不動産投資は、株式投資などのボラティリティの大きなハイリスク・ハイリターンな商品と異なり、将来的な価値や収入の金額などの予測が立ちやすいミドルリスク・ミドルリターンの商品です。
後段にも記載をしているが、現物資産として価値があること、経年による賃料の下落率や、備品の破損など、かかる費用が見込みやすいため投資計画が立てやすいです。
将来の保険・年金の代替になる
不動産購入時には、金融機関で住宅ローンを契約することになるが、その際に団体信用生命保険（通称、団信:だんしん）への加入が原則、必須となっています。
団信は、住宅ローンの契約者が死亡した場合や障害を負うなどの状態になった場合などに、保険金によって残債が弁済される保障制度のことです。
残債がなくなった不動産が残された家族に支給され、毎月の家賃収入と不動産という資産を得ることになります。
また、不動産投資はローン完済後は、毎月家賃収入が年金の代わりになることが期待されています。
レバレッジ効果で投資効率を高めることができる
自身の信用力（職業、年収など）をテコに金融機関から借り入れを行うことで、レバレッジ効果を活用した不動産投資が可能です。
特に長期で見た場合に、レバレッジをかけない場合とでは、資産形成に大きな差がでると考えられています。
インフレに強い
インフレとは、物価が上昇することです。言い換えると、お金の価値が下がることでもあります。
インフレ時は、借入しているお金の価値も下がるため、相対的に有利と言われています（ただし、インフレ時は物価抑制のために高金利となる可能性があり、実質的な返済負担が増える可能性もあります）。
インフレ時は、現預金資産は価値の目減りしますが、現物資産である不動産は物価上昇とともに価値が高くなることも想定されます。
上記の状況から、借入と現物資産はインフレ局面では資産を守るための効果的な対策と考えられています。
不動産投資のリスク 2つの観点
不動産投資の代表的なリスクを以下の2つの観点からまとめました。
- 物件面
- 資金面
なお、リスクについてRenosyではどのようにリスクをコントロールしているかについての、セールスとの会話などから把握している内容をまとめていきます。
物件面
空室による無収入
入居者の入れ替え時など、入居者がおらず、家賃収入を得られないリスクがあります。
一般的には、空室リスクは、物件の魅力度＝ほぼ立地、が重要となるため、物件選定の時点で考慮すべき点と思います。
Renosyでは？
・物件選定では需要の高い立地をAIに基づいて選定をする
・入居者へは退去の2か月前通知とする
・退去後の清掃などの期間をお抱えの業者との連携により短くする
上記により、入居率が99％以上となっています。
家賃下落による収入減
所有している物件の家賃が下落し、収入が下がるリスクがあります。
一般的には、家賃下落は経年によって生じます。少し古いデータになりますが、「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」にて、物件の種類ごとの家賃の下落率が算出されておりますので、想定済みの内容とも言えます。
また、収入が減った場合でも利益を確保できるような割安な物件を購入することも重要です。
Renosyでは？
・家賃価格の下落が落ち着き始めた築10年前後の物件を主力とする
・下落幅の低いワンルームマンションを主力とする
・個別のネットワークから割安に物件を仕入れて供給している
上記により、購入後に大幅な下落を回避し、投資計画を立てやすくしています。
家賃が回収できない
入居者が支払いしない、できないなどの理由による家賃回収のリスクがあります。
一般的には、保証会社を利用するなどにより防ぐことができます。
Renosyでは？
・Renosyが入居者の募集から審査、家賃の集金を対応する
・保証会社を利用している
上記により、家賃回収のリスクを低減しています。
修繕・備品交換にかかる出費
建物や備品は経年劣化が生じるため、共用部分では、大規模修繕が、専有部分では、備品（例えば、給湯器やエアコンなど）の故障による交換費用が発生する可能性があります。
- 修繕について
マンション管理組合の作成する長期修繕計画書により大規模修繕を10年に1度程度、計画していることが多いです。修繕に向けて修繕積立金があるか、投資前後の修繕がなされているか、など投資計画に織り込むことが可能です。 - 専有部の備品について
備品の耐用年数があるため、どのくらいの頻度で交換費用が生じうるかを、投資計画にある程度、織り込むことができます。
Renosyでは？
・備品リスクに備えたワイドプランにて、設備故障をカバーするサービスがある
・長期修繕計画が作成されているような安定運営の物件を選定している
上記により、突発的な支出をならす、あるいは長期の投資計画を立てやすくしている。
災害による価値の棄損
地震や大雨による浸水、洪水、あるいは火災などによる物件価値の棄損リスクがあります。
一般的には、物件選定時にハザードマップにより液状化の心配がないか、河川の氾濫による浸水の可能性がないか、などを確認することでリスクを低減させることが可能です。
また、地震保険や火災保険に加入することで、損害発生時に備えることができます。
Renosyでは？
・新耐震基準の物件を選ぶ（物件選定はAIにより効率化）など、リスクを低減させている
資金面
流動性の低さ
株や債券などと異なり、不動産は流動性が低く、現金化に時間がかかります。
基本的には長期保有が原則なので、そこまで重要ではないかもしれませんが、一般的には、流動性を担保するためには需要の大きい都市部などを選ぶことが重要とされています。
リノシーでは？
・比較的流動性の高いワンルームを主力とする
・価値の下がらない立地の物件を選定（物件選定はAIにより効率化）し、リスクを低減させている
金利上昇による返済額の増加
変動金利を選択している場合、景気動向に応じて金利が上昇し、返済負担が増える可能性があります。
一般的に、金利上昇時には繰り上げ返済を行い、返済額を減らすという方法も考えられます。
また、金利上昇局面は、景気が良くなり不動産価値も上昇していることが予測されますので、不動産を売却するという手法も考えられる。
Renosyでは？
・提携の金融機関から低金利での融資を受けることができる（ただし、金利上昇について直接的な対処方法はない）
・個別のネットワークから割安に物件を仕入れて供給している
残存価格の低下
長期保有の後に、エリアのブランド力を含めた、不動産の価値が下落するリスクがあります。
一般的には、行政やデベロッパーの公表している都市開発計画を基に今後も開発が行われる地域の物件を選定することが重要です。
Renosyでは？
・価値の下がらない立地の物件を選定し（物件選定はAIにより効率化）、リスクを低減させている
結論・不動産投資のリスクは見通しが立てやすく、堅実な投資である
投資判断に当たっては、収益については比較的わかりやすいと思うが、リスクについては、物件情報などでは特に専門的な情報が必要になります。また、長期的な視点に立った判断が求められるなど、検討すべき点は多いです。
しかし、先述の通り、不動産投資は長期的な収益は比較的見通しがしやすく、適切にリスクをコントロールあるいは、リスクを織り込んでおけばうまく資産を築くことが可能です。
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また、自分はRenosyのオーナーなので、購入希望者を紹介すると2～3万円くらいのAmazonギフト券がもらえるキャンペーンを紹介できるみたいです。
Amazonギフト券がもらえる条件は、年収500万円以上で、ローンを組むことができる人といったような気がします。
関心のある方は、お問合せからご連絡ください（お名前などはハンドルネームでもかまいません）
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今回は、ここまで～。最後まで読んでいただいた方、ありがとうございます。